旗下地產(chǎn)項(xiàng)目的強(qiáng)勁盈利能力引發(fā)了市場對(duì)剛剛完成重組、股改的ST江紙的關(guān)注。根據(jù)該公司預(yù)測，通過重組進(jìn)入ST江紙的江中置業(yè)，其“紫金城”項(xiàng)目去年11月18日開盤至年底，可實(shí)現(xiàn)主營收入4.7億元，將為ST江紙貢獻(xiàn)每股收益約0.23元。這意味著，ST江紙將由此擺脫主營業(yè)務(wù)連續(xù)三年虧損的困境，盈利達(dá)到A股房地產(chǎn)公司的上游水平。
良好業(yè)績從何而來？強(qiáng)勁盈利能力能否長期保持？對(duì)此，負(fù)責(zé)此次重組的ST江紙大股東———江中集團(tuán)的總經(jīng)理董全臣表示，作為江西唯一國有控股的房地產(chǎn)上市公司，ST江紙立足本省，未來重點(diǎn)發(fā)展二線城市的精品住宅、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并積極開拓地方舊城改造項(xiàng)目，將獲得廣闊的發(fā)展空間。
“三三制”保障均衡增長
“從趨勢來看，今年將是江中置業(yè)‘紫金城’項(xiàng)目利潤增長最快的一年。”董全臣說，“紫金城”項(xiàng)目是位于南昌中心區(qū)的大型商業(yè)與生活綜合社區(qū)，采用“商鋪+住宅+長期商業(yè)物業(yè)”的“三三制”模式開發(fā)，在江西省屬于首創(chuàng)。正因如此，該項(xiàng)目贏得了市場的熱捧，去年11月18日才開盤銷售，一周內(nèi)即實(shí)現(xiàn)了原定一個(gè)月的銷售計(jì)劃。截至目前，“紫金城”已接受約3000個(gè)預(yù)訂申請(qǐng)，商鋪每平米平均售價(jià)在1.5萬元左右，著名零售商沃爾瑪?shù)纫渤醪胶炗喠巳腭v意向書，今年的商鋪銷售繼續(xù)看好已無懸念。
“‘紫金城’規(guī)劃面積134萬平方米，目前完成銷售為6萬平方米。”董全臣說，這意味著該項(xiàng)目將保持長期的經(jīng)營盈利能力。此外，今年7月份前后，“紫金城”住宅將開始發(fā)售，也將帶來新的業(yè)績增長點(diǎn)。根據(jù)設(shè)計(jì)，商業(yè)與住宅項(xiàng)目比重約為3:7，而今年住宅的銷售量將占到總量的5%至10%左右。董全臣表示，“紫金城”酒店式公寓計(jì)劃2007年至2008年銷售完畢，年均可確認(rèn)收入的銷售面積約2.5萬平米；住宅計(jì)劃2007年至2011年銷售完畢，年均可確認(rèn)收入的銷售面積約14萬平米，目前來看，銷售均價(jià)可保持在每平米6000元以上，將成為ST江紙長期穩(wěn)定的利潤來源。
“按照我們的計(jì)劃，‘''紫金城’項(xiàng)目收益40%將來自住宅開發(fā)，30%來自商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其他部分來自物業(yè)經(jīng)營。”董全臣說，另外，ST江紙將保留11萬平方米的商業(yè)物業(yè)用于長期經(jīng)營，以保持業(yè)績穩(wěn)定。這部分物業(yè)成本為7.2億元，按照目前實(shí)際銷售均價(jià)水平，其市場價(jià)值16.7億元，預(yù)計(jì)年出租率不低于80%。
拓展業(yè)務(wù)化解單一風(fēng)險(xiǎn)
直到2009年，ST江紙的利潤都將主要來源于“紫金城”項(xiàng)目，這是否存在風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，董全臣表示，就江中置業(yè)的實(shí)力和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)而言，將資源集中于“紫金城”項(xiàng)目開發(fā)，是一種審慎的態(tài)度。而目前“紫金城”銷售旺盛，實(shí)際上也消除了市場對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。長遠(yuǎn)來看，ST江紙還將依托大股東和政府資源，逐步拓展舊城改造等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，從而降低業(yè)務(wù)較為單一的風(fēng)險(xiǎn)。
除“紫金城”項(xiàng)目外，江中置業(yè)目前還有南昌市福州路、景德鎮(zhèn)兩個(gè)地塊可供開發(fā)。董全臣坦承，雖然這些項(xiàng)目也已開始辦理規(guī)劃及出讓手續(xù)，但規(guī)模較小，對(duì)上市公司利潤影響并不明顯。
“目前我們正在與政府洽談，希望2008年起大規(guī)模參與南昌及江西其他地市的舊城改造項(xiàng)目。”董全臣表示，考慮到“紫金城”項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，以及ST江紙作為江西省唯一國有地產(chǎn)上市公司的地位，公司未來在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)⒋笥锌蔀椤?/p>
“經(jīng)過此次重組，ST江紙基本面已脫胎換骨，今年2月份前后將摘掉ST帽子，2008年就可具備再融資資格，這將為ST江紙拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、提升運(yùn)作能力提供條件。”根據(jù)此前方案，ST江紙?jiān)谕ㄟ^定向增發(fā)和資產(chǎn)置換置入江中置業(yè)全部股權(quán)的同時(shí)，還利用債務(wù)重組徹底清理了1.365億元原大股東欠款。董全臣表示，這就使得ST江紙得以輕裝上陣，資金不會(huì)成為其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大的制約因素。
他還表示，作為大股東，江中集團(tuán)已將制藥、地產(chǎn)確立為兩大主要戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，ST江紙將作為集團(tuán)發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)，獲得其在資金、土地資源等各方面的支持。在此次重組中，江中集團(tuán)就做出了承諾，如果“紫金城”項(xiàng)目等存在貸款壓力，江中集團(tuán)將利用其未使用的授信額度提供幫助。在上述因素的支持下，ST江紙將立足江西，重點(diǎn)發(fā)展二線城市業(yè)務(wù)，未來爭取成為專業(yè)、績優(yōu)的房地產(chǎn)上市公司。
